Bordeaux et Airbnb : 12 Règles IMPÉRATIVES, Sanctions XXL et Nouveautés 2026 pour Loueurs et Investisseurs !
La ville de Bordeaux, joyau du Sud-Ouest français et haut lieu du tourisme, attire chaque année des centaines de milliers de visiteurs. Cette popularité s’est traduite par une explosion des locations Airbnb et meublés touristiques, au point d’impacter le marché locatif traditionnel et susciter une régulation de plus en plus forte. Aujourd’hui, Bordeaux et Airbnb ne sont plus “libres comme l’air” : des règles strictes, des amendes dissuasives et une fiscalité révisée sont désormais au cœur de l’activité des loueurs.
1. La situation légale en 2026 : Airbnb autorisé mais encadré
À Bordeaux, la location de courte durée via Airbnb reste légale, mais totalement encadrée par :
- La loi nationale dite « Le Meur » (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) qui renforce le pouvoir des municipalités dans la régulation des meublés touristiques.
Les règles spécifiques de la Métropole bordelaise, adoptées initialement en 2017 puis actualisées récemment. L’objectif affiché : protéger le marché locatif local, lutter contre la pénurie de logements et éviter les dérives d’un tourisme trop concentré en centre-ville.
2. Bordeaux et Airbnb : déclaration obligatoire en mairie
Avant de publier une annonce sur Airbnb :
- Chaque logement doit être déclaré auprès de la mairie de Bordeaux.
- Un numéro d’enregistrement unique vous est attribué.
- Ce numéro doit apparaître sur toutes vos annonces (Airbnb, Booking, Abritel, etc.).
Sans cette étape, Airbnb ou d’autres plateformes peuvent bloquer votre annonce et vous exposez à des sanctions importantes !
3. Résidence principale : seulement 90 jours/an
Depuis le 1er janvier 2026, Bordeaux a réduit la durée maximale de location pour les résidences principales à 90 jours par an — contre 120 jours auparavant.
Cette limite signifie que :
- Vous ne pouvez louer votre logement principal que pendant ≈ 3 mois cumulés par an.
- Il est essentiel de suivre précisément le compteur de jours publiés sur toutes les plateformes.
Dépasser cette limite sans autorisation peut mener à des sanctions pénales.
4. Résidences secondaires : changement d’usage et compensation
Si votre bien n’est pas votre résidence principale, la situation se complique :
✔ Vous devez demander une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie.
✔ Dans une zone “tendue” comme Bordeaux, cette demande est souvent subordonnée à une compensation :
→ vous devez créer ou rénover l’équivalent d’un logement classique à Bordeaux pour compenser celui que vous retirez du parc locatif permanent. 👉 Cette mesure vise à rétablir l’offre de logements disponibles pour les résidents permanents face à la pression touristique.
5. Fiscalité & taxes : calculs, déclarations et obligations
A. Taxe de séjour
Sur Bordeaux, une taxe de séjour s’applique à toutes les locations touristiques :
- Elle est collectée directement par les plateformes (comme Airbnb).
- Elle doit ensuite être reversée à Bordeaux Métropole selon des délais précis.
Vous êtes responsable du bon calcul et de la transmission des sommes, même si Airbnb collecte pour vous.
B. Impôt sur les revenus locatifs
Les revenus générés par Airbnb doivent être déclarés :
✔ En tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou sous le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Depuis 2025, les allégements fiscaux ont été réduits :
- 50 % d’abattement maximum pour les meublés classés.
- 30 % pour les meublés non classés (plafonné).
Ces modifications rendent l’activité moins fiscalement attractive qu’auparavant.
6. Sanctions sévères : amendes jusqu’à 50 000 € et plus !
Bordeaux applique une politique zéro tolérance en cas de non-conformité :
| Infraction | Sanction possible |
|---|---|
| Dépassement du quota de 90 jours | Jusqu’à 50 000 € d’amende |
| Absence de déclaration | Jusqu’à 5 000 € d’amende |
| Non-respect du changement d’usage | Sanctions lourdes + obligation de cessation |
En cas de récidive, la mairie peut radier votre bien du registre des locations touristiques, vous interdisant toute activité pendant plusieurs années.
7. Bonnes pratiques pour éviter les ennuis
Pour rester du bon côté de la loi :
– Vérifiez chaque année votre quota de jours publiés.
– Déclarez tout changement de statut (résidence principale ↔ secondaire).
– Assurez-vous de votre DPE à jour (Diagnostic de Performance Energétique).
– Affichez toujours votre numéro d’enregistrement dans l’annonce.
– Conservez toutes les preuves de vos démarches administratives.
Beaucoup de loueurs font appel à une conciergerie spécialisée pour gérer ces étapes complexes.
8. Impact sur les propriétaires et le marché local
La réglementation stricte n’est pas là par hasard :
– Bordeaux fait face à une pénurie de logements disponibles pour les habitants permanents.
– Avant 2025, environ 1 logement sur 10 à Bordeaux était proposé en location courte durée.
– Les prix de l’immobilier bordelais restent parmi les plus élevés de France, avec des pointes dépassant 6 100 €/m² dans certains quartiers.
En réduisant l’offre Airbnb, la Métropole souhaite à la fois stabiliser les prix locatifs et réinvestir le parc résidentiel dans les besoins des Bordelais.
9. Airbnb & copropriété : attention aux règles internes
Même si la règlementation municipale l’autorise, une copropriété peut interdire Airbnb par son règlement interne :
- Une majorité qualifiée peut voter pour exclure les locations touristiques.
- Cela s’applique même aux propriétaires déjà en activité !
Toujours vérifier les règles de copropriété avant de vous lancer.
En résumé : ce qu’il faut retenir
- Airbnb est autorisé à Bordeaux — mais pas sans contraintes.
- 90 jours/an pour les résidences principales.
- Déclaration obligatoire + numéro d’enregistrement.
- Changement d’usage + compensation pour les secondaires.
- Taxe de séjour & fiscalité à maîtriser.
- Sanctions fortes en cas de non-respect.
Conclusion : Airbnb à Bordeaux, un défi rentable mais encadré
Pour tout propriétaire bordelais, il est essentiel de comprendre précisément la réglementation locale avant de publier une annonce Airbnb. La législation a évolué récemment, avec des quotas limités, des obligations déclaratives strictes et des sanctions lourdes en cas de non-conformité.
Louer votre logement peut toujours être rentable, mais cela exige rigueur, transparence et conformité — et parfois l’aide d’un expert fiscal ou d’une conciergerie professionnelle.
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